Leistungen

Vor Beginn einer Sanierungs-/Instandsetzungsmaßnahme ist eine Grundlagenermittlung durch den/die beauftragte/n Fachingenieur/in durchzuführen. Dabei wird der „Ist-Zustand“ des Bauwerkes/Bauteiles aufgenommen, die Bausubstanz bewertet und festgehalten, wie weit sie vom „Soll-Zustand“ abweicht.

Gemäß Instandsetzungs-Richtlinie des DAfStb ist aus der Bestandsaufnahme ein Instandsetzungskonzept zur Festlegung und Definition des zu erreichenden Soll-Zustandes zu erstellen. Die Differenz zwischen Ist- und Soll-Zustand stellt den Sanierungs- bzw. Planungsbedarf dar.

Da die HOAI für Neubauprojekte entwickelt wurde und in der Sanierung der Ablauf anders ist, entfallen einige Arbeitsschritte dieser Leistungsphase. Aus diesem Grund bieten wir unseren Kunden die Leistungsphase 1 nicht ausdrücklich an. Notwendige Grundleistungen sind in unseren Sanierungskonzepten enthalten.

Das Instandsetzungskonzept gibt die Instandsetzungsziele an und enthält alle möglichen Alternativen, wie z.B. eine zementöse Abdichtung unter Fliesenbelag oder Bodenbeschichtungen auf Balkonen anstatt Schwarzabdichtung mit Plattenbelag.

Der Mindest-Sollzustand ist aus den Anforderungen an Standsicherheit, Gebrauchstauglichkeit, Verkehrssicherheit und Brandschutz festzulegen.

Das Instandsetzungskonzept enthält auch ergänzende Arbeiten, um das Sanierungsziel zu erreichen. So sind auch konstruktive Änderungen, wie unterseitige Befestigung von Balkongeländern an den Balkonplatten etc. aufzunehmen.

Oft kommen Sonderlösungen in Betracht, also Lösungen, die zwar nicht in den Regelwerken enthalten sind, aber sich aufgrund ihres jahrelangen Einsatzes bewährt haben und daher als gebrauchstauglich anzusehen sind.

Um in der Menge an Verordnungen den Überblick zu behalten, erstellen wir wirtschaftlich sinnvolle Instandsetzungskonzepte und halten für Sie ausführliche Präsentationen zur Aufklärung.

Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Tatsache, dass die Instandsetzungs­maßnahmen an einem bestehenden Bauwerk/Bauteil erfolgen. Meist können die einschlägigen Regelwerke (vor allem DIN-Normen) wegen nicht vorhandenen örtlichen Gegebenheiten, z. B. ausreichende Höhe (min. 15 cm) von Abdichtungshochzügen, nicht oder nur unter erheblichem finanziellem Aufwand (etwa dem Austausch von Balkontüren, wie im Bild zu sehen), eingehalten werden.

Das Instandsetzungskonzept wird mir Ihnen als Bauherr/in besprochen. In diesem Zug werden die erforderlichen Leistungen festgelegt. Ebenso wird über die Nichteinhaltung von baurechtlichen Bestimmungen oder Regelwerken aufzuklären, die möglicherweise wegen des Bestandes nicht eingehalten werden könnten. Auf die Nichteinhaltung von Regelwerken (Regelverzicht) kann nur dann eingegangen werden, wenn der Bauherr bzw. die Bauherrin zustimmt.

Im Rahmen des Instandsetzungskonzeptes können Sie eine Zustimmung zu „Sonderlösungen“ erteilen, welche dadurch vereinbart und vertraglich „bestellt“ werden.

Diese Vereinbarung ist auch im Hinblick auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) von Bedeutung, um das Werk (Instandsetzung) frei von Rechtsmängeln zu erstellen. Daher ist das Instandsetzungskonzept durch den/die Bauherr/in zu bestätigen und freigeben zu lassen. Im Fall von Wohnungseigentümergemeinschaften wird dieser Schritt im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durchgeführt.

Da die HOAI für Neubauprojekte entwickelt wurde und in der Sanierung der Ablauf anders ist, entfallen einige Arbeitsschritte dieser Leistungsphase. Aus diesem Grund bieten wir unseren Kunden die Leistungsphase 2 nicht ausdrücklich an. Notwendige Grundleistungen sind in unseren Sanierungskonzepten enthalten.

In der Entwurfsplanung werden z.B. Entwürfe durch zeichnerische Darstellung erstellt, vorläufige Entwürfe gegenüber Dritten präsentiert sowie Vorabstimmungen mit der Genehmigungsbehörde geführt.

Da die HOAI für Neubauprojekte entwickelt wurde und in der Sanierung der Ablauf anders ist, entfallen einige Arbeitsschritte dieser Leistungsphase. Aus diesem Grund bieten wir unseren Kunden die Leistungsphase 3 nicht ausdrücklich an. Notwendige Grundleistungen sind in unseren Sanierungskonzepten enthalten.

In der Regel sind Baugenehmigungen nur bei baulichen Änderungen wie Anbau, Umbau oder Nutzungsänderungen notwendig. Im Fall von Sanierungen ist das oft nicht der Fall.

Die oberste Baubehörde im bayerischen Staatsministerium des Inneren, für Bau und Verkehr hat mit dem Schreiben vom 24.07.2017 das Gesetz zur Änderung des Bayer. Straßen- und Wegegesetzes angekündigt.

Im Rahmen dieser Ankündigung steht unter Kapitel 6, Punkt 6.1 erläutert, dass „Instandhaltungsarbeiten nur dann verfahrensfrei i.S.d. Art. 57 Abs. 6 BayBO sind, wenn keine Maßnahmen durchgeführt werden, mit denen vorübergehend oder dauerhaft erheblich in tragende und aussteifende Bauteile eingegriffen wird.“

Dies wurde in den Vollzugshinweisen des bayerischen Staatsministeriums vom 29.08.2018 nochmal konkretisiert: „Wesentliche Eingriffe in Substanz von Anlagen, insbesondere in deren Tragkonstruktion, sind keine verfahrensfreien Instandhaltungsarbeiten mehr.“

Konventionelle Betoninstandsetzungen sind i.d.R. als nicht-verfahrensfrei einzustufen.

Durch eine Baueingabe mit Einreichung einer prüffähigen statischen Berechnung soll sichergestellt werden, dass eine entsprechende Berechnung der Standsicherheit des Bauwerks für den Zustand und eine Begleitung während der Sanierungsmaßnahme erfolgt.

Immer häufiger fordern die Ämter jedoch auch einen Brandschutznachweis im Rahmen der Baugenehmigung, um Veränderungen aus brandschutztechnischer Sicht zu betrachten und eventuell notwendige Änderungen zu berücksichtigen.

Wir möchten darauf hinweisen, dass die brandschutztechnischen Gegebenheiten eines Bauwerks nur in einem sehr eng gesteckten Rahmen auf einen bestehenden materiellen Bestandsschutz zurückgreifen können. Etwas, das oft unterschätzt wird. In der Regel ist dies für Bestandgebäude nachzuweisen, was aber erfahrungsgemäß nur selten funktioniert.

Gegenstand einer brandschutztechnischen Stellungnahme beziehungsweise des Brandschutznachweises ist eine Grundlagenermittlung über den baurechtlichen Genehmigungszustand der genehmigenden Behörde (evtl. Planeinsicht bei Baubehörde notwendig), sowie das Feststellen einschlägiger Rechtsgrundlagen und den daraus resultierenden Ansprüchen.

Auf Basis des genehmigten Instandsetzungskonzeptes stellen wir einen Instandsetzungsplan (Festlegung der Sanierungsgrundsätze) auf. Der Instandsetzungsplan beinhaltet die wichtigsten Eckdaten der Ergebnisse aus der Bestandsaufnahme und dem Instandsetzungskonzept.

Weiterhin kann der Instandsetzungsplan ausführliche Informationen über die benötigten Sanierungsgewerke, Sanierungsschritte und zu verarbeitende Materialien sowie die Festlegung der Gebrauchstauglichkeit bzw. der Beschaffenheit beinhalten.

Der Instandsetzungsplan macht auch Angaben über evtl. Besonderheiten der Baustelle und dem Bauablauf, zum Beispiel:

• Zugänglichkeit der Baustelle
• Nichtbefahrbarkeit von TG-Decken
• Einteilung von Bauabschnitten
• Zeitliche Trennung bei größeren Maßnahmen

Mit dem Instandsetzungsplan schaffen wir die Grundlage und Ergänzung des Leistungs­verzeichnisses. Dieses soll die Instandsetzungsmaßnahme in einzelnen Titeln (Gewerke) und Positionen (Arbeitsschritte) zusammenfassen und ist mit Massen zu ergänzen.

Für regelmäßige Verwunderung unter Bauherren/innen sorgen regelmäßig die großen Preisschwankungen verschiedener Angebote von Handwerksfirmen. Hintergrund: oft werden Angebote verglichen, die ganz unterschiedliche Leistungen enthalten, was für Laien nicht ohne weiteres erkennbar is.

Ein Leistungsverzeichnis (kurz LV) beschreibt einzelne Arbeitsschritte („Teilleistungen“) im Rahmen einer Gesamtmaßnahme. Die Teilleistungen werden oft als Position bezeichnet. Die Mengen/Massen einzelner Teilleistungen werden vom Ingenieur berechnet und eingetragen.

Nach Fertigstellung des Leistungsverzeichnisses verschicken wir dieses zur Angebotsabgabe an verschiedene Handwerksfirmen. Wir legen besonderen Wert darauf, dass diese Firmen für die Ausführung der ausgeschriebenen Leistung qualifiziert sind. Die Handwerksfirmen füllen dann das Leistungsverzeichnis mit Ihren Preisen (Einheitspreise) aus, woraus Gesamtpreise der Teilleistungen und der Preis der Gesamtleistung berechnet werden.

Dieses Verfahren ermöglicht die Vergleichbarkeit von Angeboten, da alle Handwerksfirmen die genau gleiche Leistung anbieten.

Je nach Größenordnung der Sanierung empfehlen wir Ihnen, zur besseren Vergleichbarkeit min. 3 Angebote vorlegen zu lassen. Hierzu fragt der Ingenieur bzw. die Ingenieurin eine ausreichend große Zahl an Handwerksfirmen an.

Die eingegangenen Kostenangebote werden von uns überprüft und in einem Preisspiegel zusammengefasst, in dem auch Min.- und Max.-EP (Einheitspreise) aufgezeigt werden, um Fehlkalkulationen in den einzelnen Einheitspreisen rasch aufzufinden und damit korrigieren zu können.

Zu den Vergabeverhandlung laden wir, zusammen mit den Vertretern von Bauherr/in, die preisgünstigst Anbietenden (meistens die 3 günstigsten) ein. Beteiligte Firmen erhalten so die Möglichkeit, sich gegenüber dem Bauherrn vorzustellen.

Im Rahmen der Vergabeverhandlung werden verschiedenste Dinge besprochen und geklärt, etwa Gesamtbauzeit, Ausführungsfristen, die Stellung einer Bürgschaftsurkunde oder auch Vertragsstrafen.

Üblicherweise ist bei den Vergabeverhandlungen auch ein Preisnachlass in Form eines prozentualen Abgebots oder eines Skontos bei festen, kurzen Zahlungsfristen erreichbar.

Für die Verhandlung können wir gerne unsere Räumlichkeiten zur Verfügung stellen.

Bei der Überwachung einer Sanierungsmaßnahme sind u.a. folgende Leistungen enthalten:

• Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit dem Werkvertrag
• Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit den vertraglich vereinbarten Bauverzichten oder Befreiungen von den anerkannten Regeln der Technik
• Sanierungsdokumentation
• Kostenkontrolle während der Sanierungsmaßnahme
• Überwachung und Kontrolle des Bauzeitenplanes
• Abnahme der Sanierungsleistung
• Überwachung der Beseitigung der bei Abnahme festgestellten Mängel
• Gemeinsames Aufmaß mit der ausführenden Firma
• Schlussrechnungsprüfung

Für unabwendbare Ereignisse (auch Krieg, höhere Gewalt, Aufruhr) muss der Bauunternehmer nicht aufkommen (dazu gehören auch außergewöhnliche Witterungsereignisse). Der Bauunternehmer hat Anspruch auf Ersatz seiner Leistungen durch die Bauherren.

Die Bauleistungsversicherung (früher auch Bauwesenversicherung) schützt Bauunternehmer und Bauherren/innen vor Schäden, die unvorhersehbar sind und während der Bauzeit auftreten, etwa höhere Gewalt (Hochwasser, Sturm) oder Schäden durch Vandalismus, unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Konstruktions- und Materialfehler, Fahrlässigkeit und vieles mehr.

Achtung: Nicht versichert sind jedoch Schäden durch Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion, An- oder Abprall bemannter und unbemannter Flugkörper).

Wir empfehlen daher Bauherrn/innen sich diesbezüglich vor der Auftragserteilung des Handwerks beraten zu lassen. Falls Sie eine Bauleistungsversicherung abschließen, die natürlich das Bauherrenrisiko mit beinhaltet, könnte sinnvollerweise vereinbart werden, dass die Prämie für die Bauleistungsversicherung auf die beteiligten Unternehmer im Anteil ihrer Gewerke umgelegt wird.

Diese Vorgehensweise wird notwendigerweise in der Leistungsbeschreibung er-wähnt, im Vergabeverfahren vom finanziellen Umfang her benannt und letztlich in den Bauwerksvertrag fixiert.

Falls wir die Überwachung einer Sanierungsmaßnahme durchgeführt haben, notieren wir den Termin zum Ablauf der Gewährleistung und erinnern den Bauherrn rechtzeitig daran.

Die Nachbetreuung nach Abnahme der Sanierungsüberwachung umfasst folgende Leistungen:

• einmalige Objektbegehung zur optischen Überprüfung der Sanierungsmaßnahme
• Dokumentation der vorhandenen Mängel vor Ablauf der Verjährungsfrist
• Dokumentation von vorhandenen Nutzungs- bzw. Wartungsmängel
• auf Wunsch des Bauherrn: Überwachen der Mängelbeseitigung von evtl. festgestellten Mängeln
• auf Wunsch des Bauherrn: Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen

Eine rechtliche Beratung im Streitfall zwischen Bauherrn und Handwerksfirma können wir nicht durchführen. Hierfür ist ein Fachanwalt zu beauftragen.

Gemäß den geltenden Regeln ist nach der Sanierung ein Instandhaltungsplan zu erstellen. Dieser Plan enthält objektspezifische Angaben, die zur (jährlichen) Wartung erforderlich und für spätere Arbeiten/Ausbesserungen am sanierten Bauwerk einzuhalten sind.

Bitte beachten Sie, dass es sich um eine besondere Leistung handelt, die nicht mit den anderen Leistungsphasen abgegolten und daher separat zu vereinbaren ist.

Falls wir die Überwachung einer Sanierungsmaßnahme durchgeführt haben, erstellen wir gerne für Sie einen Instandhaltungsplan.

Entsprechend des Instandhaltungsplans können wir auch die jährlichen Inspektionsbegehungen zur frühzeitigen Erkennung von Gefahrenpotenzialen ausführen. Hierbei wird das Sanierungsobjekt begangen und auf entstandene Schäden überprüft.

Je nach Wunsch des Bauherrn und anhand der Größe des Objekts, können verschiedene Leistungen ausgeführt werden bzw. erforderlich sein:

• Inspektionsbegehung am Objekt
• bei Bedarf: Schichtdickenmessung von Beschichtungen
• bei Bedarf: Messung von Karbonatisierungstiefen
• Rissbreitenänderungen mittels Gipsmarken
• optische Kontrolle der Auflager und Verankerungsbereiche
• Feuchtigkeitsmessungen
• Auswertung und Ergebnisbericht

Sprechen Sie uns bei Interesse gerne an.